Hay algo que muchas veces queda afuera de la discusión cuando hablamos de construir en Argentina: no alcanza con que un proyecto sea rentable en los papeles, también tiene que ser viable en el tiempo.
Hoy el sector inmobiliario vuelve a reclamar mejores condiciones para invertir, con una idea bastante concreta: un régimen de incentivos para la construcción, alivio impositivo y menos burocracia podrían ayudar a que más proyectos vuelvan a ponerse en marcha.
Cuando alguien decide desarrollar un edificio no está poniendo solamente plata, está inmovilizando plata durante años, asumiendo riesgo comercial y enfrentándose a costos que pueden cambiar mientras espera permisos, aprobaciones y habilitaciones.
Y acá aparece uno de los problemas más difíciles de medir: el tiempo también cuesta plata.
Si un proyecto demora años en atravesar distintas instancias administrativas, el desarrollador no solamente tiene que pagar más costos. También pierde oportunidades, inmoviliza capital y aumenta la incertidumbre sobre el resultado final.
Por eso me parece interesante el reclamo de avanzar con hipotecas divisibles, que permitirían financiar un desarrollo durante la construcción y luego distribuir la garantía entre las distintas unidades. En un mercado donde el crédito hipotecario empieza a recuperar protagonismo, contar con mejores herramientas de financiamiento puede ser clave para que esa recuperación llegue también a la construcción. Pero hay una cuestión todavía más básica: necesitamos que sea más fácil decidirse a invertir.
No necesariamente con subsidios ni con beneficios permanentes, sino con reglas que hagan que el riesgo sea razonable y que permitan calcular cuánto va a costar un proyecto, cuánto va a demorar y cuándo podrá empezar a generar ingresos. Porque si construir es demasiado lento, demasiado burocrático o fiscalmente poco competitivo, el capital busca otros destinos.
Y esto no es un problema solamente de los desarrolladores. Si se construye menos, se genera menos oferta de viviendas, se renueva más lentamente el parque inmobiliario y también se dificulta el acceso a una vivienda nueva.
Argentina tiene una enorme necesidad de inversión inmobiliaria. Lo que falta, muchas veces, no es demanda ni proyectos: faltan condiciones para que esos proyectos puedan convertirse en obras.
Quizás el desafío de los próximos años sea justamente ese: lograr que pasar de una idea a un edificio deje de ser una carrera de obstáculos.
Para que vuelva a construirse en serio, primero hay que lograr que invertir vuelva a tener sentido.