Si hace dos años me preguntabas dónde estaba la mejor oportunidad en Argentina, te contestaba rápido: los bonos soberanos. Paridades del 30%, riesgo país por las nubes, y cualquier señal de normalización disparaba el precio… y así fue.
Hoy esa historia ya fue. Los bonos siguen rindiendo bien y tienen que estar en cualquier cartera diversificada, pero la asimetría de ese entonces ya no existe. Cuando un activo ya recorrió el camino, dejás de preguntarte cuánto más puede subir y empezás a preguntarte cuál es el próximo ciclo.
Y ahí es donde quiero pararme hoy, porque creo que el próximo ciclo no viene de la city…viene del ladrillo.
Pero antes de meterme en real estate, un párrafo corto sobre el sistema financiero, porque los dos fenómenos están más conectados de lo que parece.
Veníamos de años de tasas reales negativas, donde endeudarse era casi un regalo (la inflación te licuaba la deuda) y la mora era baja no porque todos administraran bien, sino porque el sistema premiaba al deudor. Ahora que la tasa volvió a ser positiva, la mora sube. Pero eso no es un sistema débil: es un sistema volviendo a las reglas normales, donde el crédito depende de productividad y no de licuación.
El mercado mira el dato de mora trimestral. Yo miraría cómo va a ser el crédito argentino en cinco o diez años porque para mí, es ahí donde están los ganadores.
El ladrillo dejó de ser un refugio (y eso es una buena noticia)
Acá viene la parte que más me interesa contarte porque la vivo todos los días.
Durante más de una década, invertir en un fideicomiso inmobiliario no era solo comprar metros cuadrados. Era, sobre todo, salir del peso. Con inflación alta, cepo y pocas alternativas, poner la plata en un pozo era casi una decisión defensiva más que una decisión de inversión. Eso permitió financiar desarrollos enteros con el propio inversor, que aceptaba inmovilizar capital durante años solo por el hecho de escapar de una moneda que se derretía.
Ese mundo se terminó.
Hoy los inversores argentinos tenemos opciones que antes no teníamos: ON en dólares, ETFs internacionales, instrumentos que hace cinco años eran territorio exclusivo de un grupito de sofisticados. Y eso cambia todo, porque un desarrollo inmobiliario ya no compite contra otro desarrollo. Compite contra todo el mercado de capitales.
Antes alcanzaba con un buen terreno, un producto lindo y una comercialización prolija. Hoy no alcanza. El inversor pregunta cómo se genera la rentabilidad, qué riesgo está asumiendo, cuál es el cronograma financiero, cómo administrás el capital, y por qué tu proyecto rinde más que la alternativa de al lado (que puede ser un bono, no otro pozo).
Dicho de otra manera, el comprador dejó de comprar financiado para empezar a invertir en un negocio. Cambia todo. Estructura, información, transparencia, gestión de riesgo. Y también implica ser más selectivo con qué se desarrolla y qué no, porque el capital va a ir directo a lo que realmente justifique la inversión.
Yo lo veo como una buena noticia, aunque la transición sea incómoda. La recuperación va a ser más lenta que en otros ciclos (ya no hay demanda cautiva escapándole a la inflación), pero los proyectos que sobrevivan van a estar validados por algo mucho más sólido que el contexto macro: van a haber demostrado que crean valor real.
Entonces, dónde creo que se construye la próxima oportunidad?
Los grandes ciclos nunca arrancan cuando los indicadores ya son positivos, arrancan en la transición, cuando todavía hay dudas pero las reglas ya cambiaron. Eso pasó con los bonos y acciones hace dos años. Creo que algo parecido puede estar empezando con el crédito y con el desarrollo inmobiliario.
La diferencia esta vez es que la oportunidad no va a estar en comprar barato y esperar la normalización, va a estar en identificar quién es capaz de generar valor real en una economía donde el capital vuelve a tener costo y el inversor vuelve a exigir rentabilidad de verdad. Ese es, para mí, el cambio de régimen. Y ahí, creo, empieza a construirse la próxima gran oportunidad argentina.